Apartamenty inwestycyjne są łatwą drogą do lokaty kapitału w nieruchomość przynoszącą zyski z najmu krótkoterminowego wykorzystującego lokalną turystykę regionu. Apartamenty tego typu są oferowane zazwyczaj z opcją „wykończenia pod klucz” lub „pełnego wykończenia”.

Należy zaznaczyć, że pomimo rękojmi (gwarancji ustawowej) wykonawcy względem inwestora lepiej nie bagatelizować odbioru technicznego tej nieruchomości. Wszelkie błędy wykonawcze i wady ukryte mogą wiązać się z przestojami w najmie i zmniejszeniem rzeczywistej stopy zwrotu (tzw. ROI). Zwracamy przy tym uwagę, że konstrukcja umów zakupu oraz umów operatorów najmu nie gwarantuje pełnego zwrotu kosztów w przypadku braku możliwości wynajmu lokalu na skutek wad w jego wykończeniu.

Standard wykończenia apartamentów inwestycyjnych

Dokonując wyboru nieruchomości jaką zamierzamy kupić należy kierować się nie tylko lokalizacją i przewidywaną stopą zwrotu ale także stanem lokalu jaki kupujemy.

apartamenty inwestycyjne w gorach, odbiory techniczne — *Poza lokalizacją apartamentu ważna jest cena jego wykończenia w stosunku do przewidywanej stopy zwrotu.*

Podstawowa cena lokalu dotyczy standardu deweloperskiego (obejmującego tynki, posadzki, grzejniki i drzwi wejściowe) następnie zazwyczaj możliwe jest dokupienie pakietów:

standardu „pod klucz” – obejmującego wykończenie i pełne wyposażenie łazienki, montaż podłóg w pokojach, szpachlowanie i malowanie wszystkich ścian, montaż listew przypodłogowych, montaż drzwi wewnętrznych
standardu „z wyposażeniem” – obejmującego stan pod klucz plus zabudowa stolarska i AGD w kuchni, meble w salonie i sypialni

Ważne, aby przy podpisywaniu umowy zakupu możliwie precyzyjnie określić wygląd wykończenia apartamentu. Pamiętajmy, że podstawą odbioru i ewentualnych roszczeń sądowych jest zawarta pomiędzy stronami zakupu umowa nie zaś okazywane nam foldery reklamowe wizualizacji mieszkań. Jeśli więc kupujemy wykończenie na podstawie przedstawionych wizualizacji warto aby znalazły się one w umowie jako załącznik.

Należy także zaznaczyć, że nie istnieje jeden ogólny standard wykończenia mieszkań nad morzem i w górach. Każdorazowo wykończenie lokali jest indywidualną umową pomiędzy stronami zakupu nieruchomości i wymaga doprecyzowania w umowie.

Apartamenty inwestycyjne – na co zwracać uwagę przy odbiorze kluczy

W apartamentach inwestycyjnych bardzo ważna jest jakość wykończeń w strefach mokrych oraz właściwy obieg powietrza w lokalu. Mniej istotne są niedomalowania ścian (należy przyjąć, że lokal co 1-2 lata wymaga odmalowania), a większe znaczenie ma destrukcyjny wpływ wilgoci i błędy wykonawcze w zakresie ułożenia płytek, wentylacji czy zabudowy meblowej.

Pleśń na ścianach czy grzyb pod sufitem to wskazanie do remontu pomieszczeń wstrzymującego zysk z wynajmu. Ocena tego typu wad przed ich wystąpieniem wymaga jednak specjalistycznego sprzętu w postaci kamer termowizyjnych, mierników wilgotności i anemometrów.

plesn grzyb na scianie termowizja — Pleśń/grzyb na ścianach wstrzymuje możliwość dalszego najmu apartamentu. Wykrycie tego typu zagrożeń/wad na etapie odbioru technicznego skutecznie zabezpiecza finanse naszych Klientów. Badania termowizyjne jakie wykonujemy po wystąpieniu problemu niestety nie zawsze pozwalają na odzyskanie należności od dewelopera.

Samodzielnie podczas odbioru apartamentu powinniśmy sprawdzić:

zgodność rozkładu pomieszczeń z rzutem załączonym do umowy
zgodność kolorów ścian, rodzaju gresu i paneli/wykładzin w pomieszczeniach
właściwy kierunek otwierania drzwi z założonym
jakość malowania ścian, ewentualne zabrudzenia i braki malatury we wnękach okien i drzwi
napięcie w gniazdkach (można w tym celu posłużyć się lampką do kontaktu lub ładowarką do telefonu)
rozmieszczenie gniazdek w zgodności z planem mieszkania (jeśli plan definiował ich lokalizację)
działanie elementów wyposażenia wnętrz i czystość w zabudowie meblowej
otwieranie i domykanie okien (często skrzydła okien haczą i wymagają regulacji)
zarysowania i uszkodzenia na szybach, drzwiach, grzejnikach i innych elementach wyposażania

Fachowa pomoc w odbiorach technicznych

Firma Inspekcja Domu oferuje pomoc w odbiorach technicznych apartamentów nad morzem oraz apartamentów w górach. Koszt usługi technicznej stanowi ułamek kwoty zakupu i zysków rocznych z najmu lokalu. Podczas oględzin inspektor weryfikuje:

szczelność okien za pomocą kamery termowizyjnej
wilgotność ścian i posadzek (pomiary wykonujemy także przez płytki)
wymiary poszczególnych pomieszczeń i poprawność rozliczenia metrażu względem umowy (zmiana wielkości o 2 m2 to często ponad 20-40 tys. zł)
skuteczność wentylacji za pomocą badań przepływów powietrza
działanie instalacji elektrycznej wraz ze skutecznością ochrony przeciwporażeniowej (symulacja zwarć)
poprawność ułożenia płytek i jakość fugowań (uszkodzenia i braki powodują zagrożenia zawilgoceń)
jakość wykończeń zabudowy i działania urządzeń AGD
szczelność kabin prysznicowych za pomocą unikalnych testów technicznych
solidność wykończeń i poprawność osadzenia elementów wyposażenia mogących podlegać zużyciu
badanie działania klimatyzacji czy wygrzewania wody w jacuzzi za pomocą badań termowizyjnych

odbior apartamentu pod klucz usterki — *Podczas odbiorów apartamentów stosujemy unikalne testy techniczne szczelności kabin prysznicowych. Brak szczelności w tym obszarze wpływa na trwałość wykończenia lokalu.*

odbiory techniczne apartamentów nad morzem — *Braki w fugowaniu płytek w obszarze mokrym prowadzą do uszkodzeń wykończenia i postępującej degradacji. W narożach zamiast fug powinny zostać ułożone silikony.*

odbior aparatamentu inwestycyjnego wilgoc — *Pomiary wilgotności wykonujemy także przez płytki celem określenia zagrożeń oparzeń wykończenia i detekcji nieszczelności instalacji.*

Koszt usług odbioru zależy od lokalizacji Państwa apartamentu, jego powierzchni oraz standardu wykończenia. Zachęcamy do kontaktu telefonicznego tel. 665-245-041 lub e-mail: kontakt@inspekcjadomu.pl celem złożenia zapytania.