Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego

Zakup mieszkania to poważna decyzja, ponieważ to właśnie we własnym domu spędzasz średnio 25% swojego życia. Warto więc zadbać aby wymarzony dom był rzeczywiście tym właściwym, bezpiecznym i tanim w użytkowaniu. Zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym to dobra decyzja – tego typu nieruchomości zwykle wybudowane wiele lat temu, są pewniejszą inwestycją kapitału niż zakup budynku, który jest jeszcze w budowie. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym są również zwykle niższe, a ich stan częściowo pozwala na szybkie zamieszkanie. Nieruchomość z rynku wtórnego zazwyczaj będzie posiadać cały sprzęt niezbędny do natychmiastowego wprowadzenia się. Innymi zaletami mieszkania z rynku wtórnego będą: możliwość negocjacji ceny, możliwość oceny zagospodarowania okolicy wokół budynku oraz weryfikacji otoczenia czy uzyskanie opinii dotyczącej potencjalnych sąsiadów. Warto zatem przeczytać na co zwracać uwagę podczas poszukiwań naszego wymarzonego mieszkania...

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - zakup mieszkania, domu

Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku


Wymagania dotyczące mieszkania lub domu

Zanim zaczniemy poszukiwać nieruchomości, warto sprecyzować nasze podstawowe wymagania. Przede wszystkim - jak duże powinno być nowe mieszkanie? Mowa tu zarówno o metrażu jak i liczbie pokoi. Mieszkanie jest inwestycją na lata i nawet przy jego zakupie z rynku wtórnego będzie znaczącym wydatkiem, który powinien być dokładnie przemyślany. Im większa powierzchnia mieszkania czy domu, tym większa jego cena. Na początku należy oszacować budżet, sprawdzić przeciętny koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego w naszym mieście oraz ustalić ile maksymalnie możemy dopłacić do mieszkania idealnego. Odpowiednie zaplanowanie procesu zakupu mieszkania finalnie pozwoli nam zaoszczędzić cenny czas.

Dodatkowe koszty

Należy również pamiętać o tym, aby do podstawowego budżetu doliczyć dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości. Nie istnieją żadne regulacje prawne bezwzględnie wskazujące, jakie koszty ponosi sprzedający a jakie kupujący. Zasadniczo przyjmuje się iś osoba sprzedająca nieruchomość ponosi wszelkie koszty związane z przygotowaniem odpowiednich dokumentów, natomiast kupujący pokrywa koszty bezpośrednio związane z zakupem – takie jak podatki czy opłaty notarialne.

Rodzaj zabudowy

Jeszcze przed rozpoczęciem szukania nowej nieruchomości, warto zdecydować jaki typ zabudowy nas interesuje. Oprócz podstawowego podziału na domy i mieszkania warto zwrócić uwagę na konkretne typy budynków i zdefiniować nasze priorytety. Mieszkania mogą występować w różnych rodzajach budynków wielorodzinnych, od dużych osiedli z wysokimi blokami, przez niskie bloki i kamienice, po ekskluzywne, nowoczesne osiedla z całodobową ochroną. W przypadku domów jednorodzinnych także warto zwrócić uwagę na możliwe konfiguracje zabudowy – wolnostojącą, bliźniaczą lub szeregową.

Jak szukać mieszkania?

Po ustaleniu podstawowych wymagań odnośnie mieszkania oraz posiadanego budżetu, należy zdecydować czy preferujemy szukać mieszkania na własną rękę czy skorzystać z pomocy pośrednika. Szukanie mieszkania samemu pozwoli uniknąć dodatkowych opłat, ale będzie czasochłonne i bardzo wymagające.

Poszukiwanie mieszkania lub domu z pośrednikiem bardzo upraszcza proces po naszej stronie. Pośrednik będzie doskonale zorientowany w lokalnym rynku nieruchomości, doradzi w kwestiach prawnych dotyczących zakupu mieszkania czy domu, oraz w razie potrzeby pomoże w negocjacjach ceny. Główna wadą kupna mieszkania z pośrednikiem będzie konieczność zapłacenia prowizji, ale biorąc pod uwagę zaoszczędzony czas oraz czasami także pieniądze, jest to opcja która wbrew pozorom może okazać się bardzo opłacalna.

Wybór lokalizacji

Lokalizacja naszego domu ma znaczenie przede wszystkim dla nas samych – kryteria jej wyboru są więc indywidualne. Warto jednak zorientować się jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego w okolicy naszej upatrzonej nieruchomości. W przypadku Poznania informacji o planach można szukać http://www.mpu.pl/plany.php.
Nie warto ufać w tej kwestii sprzedającemu, po pierwsze dlatego, że nie zawsze ma wystarczającą wiedzę na ten temat, zaś po drugie dlatego, że w jego interesie jest uzyskanie jak najwyższej ceny transakcyjnej, a nie informowanie np. o planowanej nowej ulicy. Często plany zagospodarowania przestrzeni są konsultowane społecznie zatem informacje o nich można znaleźć w internecie oraz u zarządcy danej nieruchomości. Dla każdego kupującego duże znaczenie ma czy zamieszka przy ruchliwej drodze czy przyszłym parku. Warto wystrzegać się także miejsc w pobliżu zakładów przemysłowych. Aby uniknąć tego typu przykrych niespodzianek, plan zagospodarowania przestrzennego powinien być jednym z pierwszych czynników, które weźmiemy pod uwagę wybierając mieszkanie.

Istotna będzie także odległość mieszkania od naszego miejsca pracy, szkoły, czy miejsc zamieszkania rodziny lub przyjaciół. Decydując się na nieruchomość w pobliżu tych miejsc finalnie zaoszczędzimy na kosztach dojazdu.

Opłaty eksploatacyjne

Całkowity koszt zakupu nieruchomości jest bardzo ważnym czynnikiem, którym większość z nas kieruje się przy wyborze mieszkania, czy domu. Należy jednak pamiętać, że w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych w comiesięcznym budżecie konieczne jest uwzględnienie kosztu czynszu. Warto zatem już podczas pierwszej wizyty w lokalu poprosić sprzedającego o przedstawienie comiesięcznego czynszu (nie powinna nas interesować wysokość przelewów obecnego właściela z tytułu czynszu a kalkulacja elementów składowych czynszu). Tutaj ważna uwaga: sprzedający często celowo zaniżają wartość czynszu zwracając się przed sprzedażą do zarządcy o przedstawienie nowej kalkulacji czynszu ze znacznie zmniejszoną zaliczką za wodę czy ilością osób i związanym z tym mniejszym kosztem wywozu śmieci. Warto również poprosić o ostatnie 2 rachunki za prąd, gaz i ewentualne inne opłaty, aby zobaczyć całkowity koszt eksploatacyjny. Same koszty eksploatacji mieszkania mogą się różnić od pory roku – w sezonie grzewczym zapłacimy więcej za ogrzewanie, szczególnie jeśli jest gazowe lub elektryczne. Należy to uwzględnić w kalkulacjach opłat.

W przypadku domu nie mamy problemu z czynszem. Ważne natomiast abyśmy poprosili sprzedającego o przedstawienie 2 rachunków z okresu letniego i 2 rachunków z okresu zimowego dotyczących opłat za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie i ewentualnie podstawowe media. Należy pamiętać,że w przypadku budynków jednorodzinnych koszty miesięczne w różnych okresach są znacząco różne, a brak rozeznania w tym temacie to jak kupowanie przysłowiowego "kota w worku".

Opłaty z tytułu gruntu

Kupując mieszkanie koniecznie zapytajmy sprzedającego o prawo własności gruntu na którym stoi nieruchomość. Należy pamiętać, że koszty związane z podatkiem od nieruchomości w przypadku zakupu nieruchomości z prawem do gruntu lub udziału w gruncie są niewielkie.

W ścisłym centrum Poznania dla mieszkania ok. 45 m2 podatek od nieruchomości wynosi około 60 zł rocznie. Sprawa się komplikuje jeśli grunt na który stoi nasz wybrany lokal jest w użytkowaniu wieczystym. Koszty roczne dla tego samego metrażu (wliczając opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu) to 250-350 zł. Nie należy się jednak bać zakupu lokali z użytkowaniem wieczystym gruntu,po za różnicą w opłacie rocznej ich zakup i zamieszkanie niczym się nie różni od pozostałych lokali.

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - zakup krok po kroku mieszkania

Podstawa prawna i dokumentacja

W przypadku zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym najbezpieczniejszą formą zakupu jest kupno mieszkania wyodrębnionego, a więc z założoną Księgą Wieczystą (w skrócie KW). Jeśli lokal posiada KW wszystkie wpisy jej dotyczące znajdziemy wpisując numer KW na oficjalnej stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html.
W przypadku zakupu domu samo istnienie Księgi Wieczystej (KW) nie jest wystaczające. KW często dotyczy samej działki i niejednokrotnie brakuje w niej wpisu dotyczącego budynku (zwłaszcza w przypadku budynków z lat 60.-80.). W takim przypadku dobrze jeśli oprócz księgi wieczystej domu istnieje dodatkowa dokumentacja budowlana. Jeśli zaś brak dokumentacji wskazane jest wykonanie obmiaru geodezyjnego powierzchni całkowitej i powierzchni użytkowej budynku. Obmiar geodezyjny czy dokumenacja budowlana mogą być załącznikiem do Aktu Notarialnego czyli naszej umowy zakupu.

Zaległości sprzedającego

Jeśli już poznaliśmy najważniejsze koszty związane z naszym przyszłym mieszkaniem i zaczynamy poważnie rozważać jego zakup należy zwrócić się do sprzedającego aby przedstawił nam dokumenty świadczące o braku zaległości w opłatach. Zaświadczenie takie wystawia zarządca danej nieruchomości i dotyczy ono opłat czynszowych – zwroćmy uwagę aby zaświadczenie nie było starsze niż 30 dni. W przypadku opłat za media rachunki nieopłacone nie przechodzą na nabywcę, aby jednak uniknąć nieprzyjemnych listów w skrzynce warto poprosić sprzedającego o przedstawienie wyciągu z konta bankowego dotyczących tych opłat.
Należy także pamiętać, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu wskazane będzie aby sprzedający przedstawił dodatkowe dokumenty o niezaleganiu z opłatami.
Należy również sprawdzić w Księdze Wieczystej dział IV w którym znajduje się informacja czy nieruchomość obciążona jest hipoteką. Jeśli hipoteka występuje nie ma powodów do obaw, jedynie zalecane jest, aby sprzedający przedstawił zaświadczenie o zgodzie banku na wcześniejszą spłatę i wykreślenie hipoteki.

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego

Sprawdzenie aspektów budowlanych i technicznych w lokalu

W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych należy pamiętać, że tylko w niewielkiej ilości usterek możemy liczyć na pomoc funduszu remontowego wspólnoty. Uzyskanie dofinansowania na tego typu remonty jest zależne od zarządcy budynku i zazwyczaj może zostać przeznaczony na remont dachu, klatki schodowej, odwilgocenie lub osuszenie fundamentów, malowanie piwnic czy inne zmiany które dotyczą wszystkich lokatorów. Wspólnota mieszkaniowa nie pomoże natomiast w przypadku problemów dotyczących ściśle naszego mieszkania. Lokale na rynku wtórnym rzadko są sprzedawane z powodu nagłej potrzeby pozyskania gotówki, znacznie częściej zdarza się, że w lokalu pojawia się wilgoć, grzyb czy liczne nieszczelności stolarki okiennej. W takich przypadkach po identyfikacji usterki wskazane będzie usunięcie ich przyczyny zewnętrznej, a tu zarządca zamiast naszą pomocą może stać się "kulą u nogi"... Warto zatem gruntownie sprawdzić lokal nie tylko w aspektach ogólnobudowlanych (proste ściany, brak spękań) ale także skontrolować wilgotność ścian, sprawdzić drożność wentylacji, poprawność wykonania instalacji elektrycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej czy poprawność osadzenia okien. Istotny okaże się też typ ogrzewania – czy jest to ogrzewanie miejskie, gazowe, a może elektryczne (wraz z ogrzewaniem podłogowym)? Każdy rodzaj ma pewne wady i zalety, i warto być ich świadomym przed zakupem nieruchomości.

Należy też zapytać sprzedającego o wszystkie remonty przeprowadzane do tej pory.

Większość znaczących mankamentów zauważy nawet osoba niezwiązana z branżą budowlaną, ale w razie potrzeby można wspomóc się konsultacją specjalisty.

W przypadku budynków jednorodzinnych zidentyfikowane po zakupie usterki będziemy mogli bez przeszkód samodzielnie naprawiać. Niestety naprawy te są dość kosztowne i nierzadko stanowią znaczną część kosztów budowy nowego domu. Także w tym przypadku warto zatem sprawdzić zarówno aspekty ogólnobudowlane jak i stan i poprawność wykonania wszystkich instalacji.


W przypadku chęci kompleksowego skontrolowania stanu nieruchomości przed jej zakupem zachęcamy do skorzystania z naszej usługi. Dokonamy dla Państwa oględzin wybranej nieruchomości, sprawdzimy wszystkie instalacje w budynku, przejrzymy istniejącą dokumentację oraz sporządzimy pisemny raport. Usługi świadczymy tylko na terenie województwa wielkopolskiego.
Więcej informacji w cenniku.


Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - sprawdzenie domu przed kupnem z rynku wtórnego