Poniżej znajdziesz najważniejsze zagadnienia – pytania poruszane przez moich Klientów przed odbiorem mieszkań i domów. Jeśli przedstawione informacje nie wyjaśnią wszystkich pytań dotyczących Twojej konkretnej sytuacji zachęcam do kontaktu.
Odbiór mieszkania bez pozwolenia na użytkowanie – „odbiór wstępny”
Zgodnie z tzw. „Ustawą deweloperską” (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dn. 16.09.2011 wraz z późniejszymi zmianami) Art. 27.1 odbiór mieszkania powinien odbyć się po otrzymaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie jest dokumentem potwierdzającym formalnie zakończenie budowy i jest wydawane przez PINB (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego).
Oczywiście sytuacją częstą jest chęć jak najszybszego wydania lokalu mieszkalnego przez dewelopera stąd odbiory wstępne mieszkań mogą i są realizowane bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Dzięki możliwości przyspieszenia terminu weryfikacji lokalu możemy wcześniej zgłosić usterki deweloperowi i wcześniej żądać ich naprawy.
Oznacza to, że po poprawkach uda Ci się odebrać lokal bez usterek w momencie gdy budynek będzie już posiadał pozwolenie na użytkowanie. Odbiór nie zawsze musisz rozumieć jako przekazanie kluczy i dzień rozpoczęcia naliczania opłat za użytkowanie. Odbiór bez przekazania kluczy nazywany jest „wstępnym odbiorem mieszkania” lub po prostu „odbiorem technicznym”.
Odbiór mieszkania bez pozwolenia na użytkowanie niesie też pewne zagrożenia. Niesie te zagrożenia zwłaszcza jeśli nie tylko weryfikujesz lokal, ale także odbierasz do niego klucze. Jeśli pozwolenie na użytkowanie zostało wstrzymane to uzupełnienie dokumentacji i jego wydanie może trwać kilka miesięcy. Do tego czasu budynek jest placem budowy i zgodnie z przepisami nie wolno w nim mieszkać. W budynkach wielorodzinnych do czasu odbioru strażaka nie działają także windy, a korzystanie z hali garażowej jest ograniczone – utrudnia to często prace remontowe. Należy także pamiętać, że jeśli wydanie pozwolenia znacząco się opóźni będziesz musiał renegocjować swoją umowę kredytową z bankiem – nie dotrzymasz wówczas terminu przeniesienia własności. Nie ma bowiem możliwości przeniesienia własności dla lokalu, który jest częścią placu budowy bez zgody na jego zamieszkanie.
Odbiór mieszkania bez pozwolenia na użytkowanie (tzw. odbiór wstępny mieszkania) powinien się zatem ograniczyć do weryfikacji technicznej lokalu bez jego przekazania. Nie masz obowiązku odbioru kluczy do lokalu, który nie posiada pozwolenia na użytkowanie.
Odbiór mieszkania bez gazu
Dokonanie odbioru lokalu mieszkalnego bez podłączonej instalacji gazowej zależne jest od tego czy budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie i od tego jak dokładnie sformułowana jest Twoja umowa z deweloperem.
Jeśli budynek nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie (możesz zapytać o ksero tego dokumentu swojego dewelopera) to znaczy, że nie masz obowiązku odbierania lokalu mieszkalnego. Oczywiście w Twoim interesie jest stawić się na odbiór techniczny mieszkania i dokonać przeglądu wykazując wszystkie wady nieruchomości – zostaną one wówczas szybciej naprawione. Nie masz natomiast żadnego obowiązku odbierania kluczy do mieszkania, ani przepisywania liczników i ponoszenia opłat eksploatacyjnych.
Jeśli budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie to znaczy, że instalacja gazowa w budynku jest ułożona i zostały wykonane próby jej szczelności. Brak gazu w Twoim lokalu może wynikać z braku licznika gazowego lub braku przyłącza w drodze. W części umów (zwłaszcza mali deweloperzy) widnieje zapis, że podpisanie umowy z operatorem i montaż licznika gazu jest po stronie klienta. Jeśli podpisałeś taką umowę nie masz prawa do odstąpienia od odbioru kluczy i przeniesienia własności. Jeśli zaś licznik jest po stronie dewelopera, ale nie są dopełnione formalności z gazownią to znaczy, że lokal posiada wadę uniemożliwiającą normalne korzystanie do celów mieszkalnych. Niespełnienie założeń projektowych jest więc wadą umożliwiającą Ci odstąpienie od odbioru kluczy i naliczanie kar umownych za niewywiązanie się z podpisanego zakresu.
Odbiór mieszkania bez prądu
Odbiór mieszkania bez podłączonej instalacji elektrycznej upoważnia Cię do wpisania tej usterki w protokół odbioru.
Brak prądu w Twoim lokalu może wynikać z braku licznika lub braku przyłącza w drodze. W części umów (zwłaszcza mali deweloperzy) widnieje zapis, że podpisanie umowy z operatorem i montaż licznika elektrycznego jest po stronie klienta. Jeśli podpisałeś taką umowę nie masz prawa do odstąpienia od odbioru kluczy i przeniesienia własności. Jeśli zaś licznik jest po stronie dewelopera, ale nie są dopełnione formalności z dostawcą prądu to znaczy, że lokal posiada wadę uniemożliwiającą normalne korzystanie do celów mieszkalnych. Niespełnienie założeń projektowych jest więc wadą umożliwiającą Ci odstąpienie od odbioru kluczy i naliczanie kar umownych za niewywiązanie się z podpisanego zakresu.
Zwracam także uwagę, że podpisanie protokołu odbioru wraz z odebranie kluczy dla lokalu bez prądu powinno zawierać spisaną z deweloperem umowę użyczenia prądu budowlanego dla celów prac wykończeniowych w Twoim mieszkaniu. Ustna deklaracja, że „prąd masz za darmo” po miesiącu może się zmienić w znaczny wzrost kosztów (gdy deweloper zmieni zdanie). Pamiętaj że prąd budowlany posiada znacznie wyższe stawki niż docelowe przyłącze.
Odbiór mieszkania bez liczników wody
Tu podobnie jak w przypadku braku gazu i prądu (opisane powyżej) odbiór mieszania bez liczników wody upoważnia Cię do wpisania tej usterki do protokołu odbioru.
Możliwość odstąpienia od przekazania lokalu (odbioru kluczy) zależna jest od dokładnych zapisów Twojej umowy z deweloperem i informacji czy budynek posiada pozwolenie na użytkowanie. Jeśli założenie liczników jest po stronie dewelopera masz prawo nie odbierać kluczy do lokalu i naliczać kary umowne za nieprzekazanie lokalu w terminie. Jeśli zaś montaż liczników jest po Twojej stronie musisz odebrać lokal, a następnie zgłosić się do operatora o założenie licznika.
Jeśli mimo braku licznika zależy Ci na czasie i chciałbyś odebrać lokal korzystając z wody budowlanej – pamiętaj aby spisać umowę użyczenia przyłącza na czas prac wykończeniowych. Podobnie jak w przypadku prądu brak pisemnej umowy użyczenia może skutkować tym że na jakiś czas deweloper odłączy Ci dostęp do wody. Brak wody utrudnia, a często wręcz uniemożliwia prowadzenie prac wykończeniowych.
Odbiór mieszkania a odbiór kluczy – jak to jest w praktyce
Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera to pierwszym etapem Twojej weryfikacji powinna być umowa. W treści umów dotyczących obiektów już wybudowanych deweloperzy często zawierają zapis o tym, że Kupujący zapoznał się ze stanem technicznym mieszkania i nie wnosi co do niego zastrzeżeń. Przy takich zapisach ocena techniczna stanu lokalu powinna się odbyć zanim cokolwiek podpiszesz. To oznacza, że usługa odbioru technicznego jest wykonywana jeszcze przed kupnem.
Jeśli zaś kupiłeś przysłowiową „dziurę w ziemi” odbiór techniczny następuje dopiero po zakończeniu budowy. Z definicji odbiór techniczny mieszkania to ocena wykonania lokalu zgodnie z podpisanym standardem wykończenia i zgodnie z obowiązującymi normami. Nie oznacza to więc, że odbiór techniczny musi być połączony z wydaniem kluczy do lokalu. Wydanie kluczy uzależnione jest od:
- uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu przez Dewelopera (formalne zakończenie budowy) – opisane w osobnym punkcie powyżej
- otrzymania wszystkich płatności za lokal
- szczegółowych zapisów Twojej umowy z Deweloperem
- ustaleń podczas odbioru technicznego (o czym przeczytasz niżej)
Zrealizowałem setki odbiorów technicznych i zazwyczaj deweloper przygotowany jest do przekazania kluczy podczas odbioru technicznego (ok. 90% przypadków). Należy jednak pamiętać, że zawsze podczas odbiorów pojawiają się usterki. Jeśli Państwa wykonawca pojawia się w lokalu dzień po odbiorze nie ma problemu z odebraniem kluczy wraz z uwagami do stanu lokalu. Gorzej jeśli Państwa nie będzie cały czas w lokalu – utrudnia to usuwanie usterek przez dewelopera. Rozwiązaniem tej sytuacji jest wpisanie do protokołu odbioru technicznego, że jeden klucz do lokalu pozostaje po stronie budowy. Dzięki temu Państwo przejmujecie lokal, możecie przepisać lub założyć liczniki, rozpocząć obmiary pod zabudowę, a jednocześnie pozwalacie wykonawcy na poprawę jego błędów.
Czy można nie odbierać mieszkania jeśli są w nim usterki?
W przypadku wad technicznych lokalu uniemożliwiających jego wykończenie jak najbardziej można nie odebrać mieszkania. Do wad takich zalicza się uszkodzenia powłoki dachu, uszkodzenia ścian nośnych, zawilgocenia czy brak zgodności wyposażenia lokalu. Natomiast przy np. braku płaszczyzny lub zarysowaniu stolarki okiennej możliwość odstąpienia od odbioru kluczy zależy od dokładnej treści Państwa umowy z deweloperem.
Zachęcam do skorzystania z naszej fachowej pomocy przy odbiorze technicznym mieszkania oraz odbiorze domu.
Ile trwa odbiór mieszkania od dewelopera?
Żaden z obowiązujących aktów prawnych nie daje podstaw deweloperowi do ograniczania czasowego odbioru mieszkania. Limitowanie czasu jest odbieraniem podstawowych swobód obywatelskich w zakresie kontroli nabywanego przez nas produktu. Nie mniej odbiór mieszkania i nasza weryfikacja musi być usystematyzowana i bezpośrednio powiązana z przedmiotem spotkania. Deweloper ma prawo przerwać odbiór jeśli w lokalu zamiast weryfikować stan mieszkania dyskutujemy z wykonawcą naszego remontu o kolorze ścian, lub mierzymy wymiary pod zabudowę kuchni.
Zatem co do zasady czas trwania odbioru nie jest ograniczony, ale powinien się mieścić w ogólnie przyjętych ramach (więcej o tym ile czasu trwa odbiór mieszkania).
Średni czas niezbędny na weryfikację techniczną wraz z formalnościami z deweloperem wynosi:
- dla mieszkania od 45 min do 2 godzin
- dla domu od 1 godz 30 min do 4 godzin
Odbiór mieszkania a czynsz
Zgodnie z ustawą o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 i późn. zm.) koszty związane z utrzymaniem części wspólnych (potocznie zwane czynszem administracyjnym) obciążają właściciela lokalu. Oznacza to jednoznacznie, że do czasu przeniesienia własności lokalu mieszkalnego (do czasu aktu notarialnego) czynsz musi opłacać deweloper, a jedynie Państwa indywidualne zapisy z protokołu przekazania kluczy lub umowy zakupu mogą przenosić odpowiedzialność za wykonywanie opłat na kupującego. Zazwyczaj czynsz administracyjny płaci kupujący od momentu odbioru kluczy do lokalu.
Co jeśli odebraliśmy klucze do lokalu który nie posiada pozwolenia na użytkowanie? Wówczas zobowiązani jesteśmy do pokrywania kosztów związanych z współuczestniczeniem w placu budowy. Koszty te nie są czynszem, a opłatą ryczałtową ustalaną dobrowolnie pomiędzy stronami transakcji. W skład tych opłat wchodzi zarówno koszt użytkowania mediów jak i dostępu do zaplecza budowy (toalet i kontenerów na odpady). Nie mamy prawa do odmowy wnoszenia opłat, natomiast zgodnie z wyżej opisanymi przypadkami mamy prawo do odmowy odebrania lokalu, który nie posiada pozwolenia na użytkowanie (jeśli jednak weźmiemy już klucze musimy płacić).
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami:
